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16 mayo, 2022

Qué pasa con los alquileres en Lavalle y qué cambios se pueden esperar

  •   Por Franco D´Amelio
           

En el Congreso Nacional se debaten las modificaciones a la Ley de alquileres, sin acuerdo entre oficialismo y oposición se espera una lucha trabada en tanto los inquilinos y el mercado en general se mantienen con más incertidumbres que certezas.

¿Qué sucede en el mercado inmobiliario en Lavalle con esta situación? Aquí un pantallazo.

En el Congreso Nacional se debaten las modificaciones a la Ley de alquileres, sin acuerdo entre oficialismo y oposición se espera una lucha trabada en tanto los inquilinos y el mercado en general se mantienen con más incertidumbres que certezas.

La ley nacional 27.551, conocida como Ley de Alquileres, está vigente desde el 30 de junio de 2020 y es «un bicho raro» que algunos atacan y otros defienden.

De por sí, fue gestada por el macrismo y aprobada por la gestión de Fernández y básicamente incorporó los siguientes cambios:
– La duración mínima de los contratos pasó de dos a tres años.
– Los ajustes de los pagos mensuales pueden hacerse anualmente (antes se manejaba por semestres e incluso trimestres).
– «Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE)», que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL), según explica Chequeado.com

– Dice que el inquilino debe proponer al propietario «al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente».

– Sobre el mes de depósito dice que no pueden ser «por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler» y que, al finalizar el contrato, el propietario deberá devolver el depósito «mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler». Esto cobra especial sentido para Pcia. Buenos Aires y C.A.B.A. dado que se solían cobrar dos meses de depósito.

Las condiciones que impone la normativa hicieron que muchos propietarios retiraran del mercado de alquileres sus inmuebles y optaran por la venta de los mismos.

Esto, lejos de producir el efecto esperado por la ley, una reducción significativa en la oferta, y por ende, un incremento considerable de los montos.

Sin embargo, para tener datos más precisos de Lavalle consultamos Gabriela Díaz, martillera pública (Mat. 3020) y corredor público inmobiliario (Mat. 887), quien tiene larga trayectoria en el mercado departamental.

Díaz comentó que actualmente: «…hay una demanda tremenda de alquileres de viviendas en Lavalle, no se cubre, el valor de la vivienda es acorde a un departamento de dos habitaciones, cocina-comedor y cochera parte desde los 20 mil hacia arriba, pero hay una demanda importante. Se desocupa una vivienda y hay cinco personas esperando para alquilarla…»

ED: ¿Cuáles son los requisitos actuales para los inquilinos?
GD: «Los requisitos indispensables son los que marca la ley, bono de sueldo o dos garantes, si los garantes no cubren la necesidad se puede pedir un tercer garante…la persona que sirve como garantía no tiene que estar en el Veraz o CODEME…»

Nuestro medio hizo una somera investigación en el Gran Mendoza y por un alquiler de dos o tres habitaciones en Panquehua, Las Heras, se pedía un monto mensual de $30 mil (y que el inquilino compruebe ingresos por el triple) más dos garantes que triplicaran ese monto (o sea, $90.000 cada uno), más el mes de depósito y el mes de comisión inmobiliaria. Lo cual suma para el inquilino: $90.000 en el primer mes, sumado a los costos de mudanza y los servicios de ese mes, un valor cercano a los $110.000 para una familia tipo (aproximadamente el valor de una moto 110cc modelo 2021).

Considerando esta realidad hay organizaciones de inquilinos que han denunciado como abusivos los requisitos.

Sobre esto Gabriela Díaz opinó: «…la nueva ley se hizo para beneficiar a los inquilinos y ha hecho lo contrario…no considero que haya habido abusos al nivel de garantías. Cuando estamos frente a un inquilino que tenga antecedentes importantes de deuda, como Cámara de Corredores estamos tratando de llevar un registro. Si alguien tiene esa condición, no se le van a poner trabas, pero sí se le pedirán más requisitos, entonces a mí me gustaría que la persona que denuncia abusos me muestre sus antecedentes. Entonces ahí se va a ver si hay un abuso o si se le está permitiendo volver a alquilar, pero tratando de cubrirnos un poco más…»

Con respecto a la retracción del mercado de alquileres inmobiliarios para vivienda, se le preguntó a la agente inmobiliaria su observación de la tendencia lavallina: «…la rentabilidad de los inmuebles es muy por debajo del valor del inmueble, es la más baja de la historia en el país…como dueño te conviene vender, es más seguro tener el monto de una casa de 5, 7, 8 millones de pesos que tener un alquiler con un inquilino que no sabés cómo te lo va a dejar…Lo que ha pasado en Lavalle, de los inmuebles que tengo en alquiler hay una buena parte que (también) están a la venta, o sea, que si le sale un comprador al dueño le conviene vender, pero no han dejado de estar en alquiler.
Es decir que, según Díaz, en el departamento «no ha sido significativa la baja» de inmuebles que directamente hayan dejado de estar en alquiler, algo bastante favorable en relación con el Gran Mendoza.
La entrevistada explica que junto a otros colegas ha estado brindando aportes que se han comunicado vía Skype para las modificaciones a la ley actual: principalmente volver a los contratos por dos años y que no se utilice el parámetro actual para calcular los aumentos.
El ex gobernador de la provincia de San Juan y actual diputado nacional Luis Gioja es uno de los principales defensores de la legislación actual propone entre las modificaciones estatizar inmuebles para «alquileres sociales», una herramienta utilizada en Berlín (Alemania) para intervenir en el mercado inmobiliario.
Sobre esto Díaz opinó que la idea es muy poco efectiva porque tendería a que la persona se quede en una zona de confort obstaculizando su progreso, y que sería preferible que el Estado avance en herramientas para la adquisición de la vivienda propia.

Relato en primera persona

Antonella Mattioli es una joven lavallina que nos cuenta su experiencia de buscar alquiler en el Departamento: «…me ha sido muy difícil conseguir porque no hay prácticamente o los requisitos son muy difíciles de cumplir algunos…en un alquiler de $15.000 terminás pagando $45.000 para entrar. ¿Cómo conseguimos ese dinero de urgencia? Con eso contando la dificultad que tenemos los jóvenes que tenemos para poder cumplir esos requisitos, como el bono de sueldo.

Este tema nos lleva a cuestionarnos no sólo precarizaciones en vivienda, sino en trabajo. Porque no tenemos trabajos que nos permitan acceder a un bono, a una obra social…y la verdad es muy difícil.

Comprendo el por qué de los requisitos para acceder a un alquiler, pero no está planteado desde la realidad. Los salarios no van de acuerdo con la inflación ni los aumentos en servicio van de la mano de los sueldos…

Tenés que pensar en compartir el alquiler con alguien más, para poder vivir con los mismos ingresos…».

Qué se puede esperar

No es una respuesta fácil dado que la semana pasada terminó sin consenso en el senado. El Frente de Todos no modificó los puntos más demandados (plazo de contrato, ajuste anual y fórmula para calcularlo).

En tanto, Juntos por el Cambio sacó un dictamen en el cual se reestablecen los dos años como plazo mínimo de alquiler domiciliario. «Si al vencimiento del plazo del contrato de locación inmueble con destino habitacional, el locatario continúa en posesión del inmueble sin oposición del locador, se entiende extendido el contrato por un (1) año», dice el texto.

También piden que los lapsos de ajuste no sean menores a seis meses y que la fórmula quede librada al común acuerdo entre las partes «pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden»

Una tercera posición es la de Graciela Camaño, del Interbloque Federal. Ella propuso en su dictamen una postura intermedia: volver a los contratos de dos años, no forzar a los propietarios a aceptar garantías prestadas y que la actualización sea libremente acordada entre las partes, aunque con el tope de la inflación acumulada al momento.

Al no haberse logrado un consenso en la comisión conformada para discutir el tema, el oficialismo intentará avanzar por su parte, pero aún no podrá enviar el proyecto al recinto dado que no tiene los votos necesarios para aprobarlo.

Hasta el momento no hay una fecha estimada para el tratamiento en el recinto y en esto jugará un rol clave la posición de los bloques menores, dado que sus votos terminarán de inclinar la balanza en favor de alguna de las grandes alternativas.


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